생활숙박시설 전입신고 가능 여부 및 대체 방법
생활숙박시설 전입신고 가능 여부 및 대체 방법
생활숙박시설은 특정 조건을 충족할 경우 주거용 및 전입신고가 가능한 것으로 알려져 있다. 또한, 전입신고 시에는 임대인에게 금전적으로 피해가 갈 수 있는 부분이 있기 때문에 사전에 주의깊게 살펴봐야 한다.
생활숙박시설 전입신고
생활숙박시설도 전입신고가 가능할까. 먼저 전입신고를 한다는 것은 주거용으로 사용한다는 것을 의미한다. 주거용이기 때문에 전입신고를 알아보는 것일텐데, 생활숙박시설 전입신고는 불가능한 것은 아니지만, 특정 조건을 충족해야 하며, 임대인의 세금문제 등이 엮여있어 다소 까다로울 수 있다. 또한, 전입신고가 가능한지 불가능한지를 알기 위해서는 먼저 전입신고 기준에 대해 알아야 한다.
전입신고 기준
전입신고는 건축물의 불법 여부를 떠나 주거용으로 사용하고 있다면 전입신고가 가능하다. 즉, 건축물의 합법, 불법 여부가 기준이 되는 것이 아니다.
다만, 건축물의 주 목적과 본래 용도 외에 불법적으로 주거용으로 사용하는 경우는 임대인에게 불이익이 갈 수 있다. 생활숙박시설에 전입신고를 하는 것도 바로 이 불법에 해당된다고 볼 수 있다.
그렇다면 생활숙박시설을 주거용으로 사용하는 것은 왜 불법에 해당될까. 불법이라면 전입신고 또한 불가능하다는 것을 의미하는 것인데, 그 이유는 다음과 같다
생활숙박시설 주거용 전입신고 불가능한 이유
지난 2021년 건축법 시행령 개정안을 보면 생활숙박시설은 주택 용도가 불가하다고 규정하고 있다. 즉, 주거용으로 사용하는 것은 불법이라는 얘기다.
이는 달리 말하면 주거용 주택이 아니기 때문에 다른 사람에게 주거용으로 임대를 해줄 수 없고, 따라서 전입신고가 불가능하다는 의미이다.
참고로, 생활숙박시설은 주거용 주택으로 임대는 안되지만 취사가 가능한 숙박 시설로, 단기 및 장기 숙박은 가능하다. 호텔이나 모텔을 생각하면 된다. 호텔이나 모텔과 같은 숙박시설을 주거용으로 보지는 않는다. 이런 숙박시설을 주거용으로 사용하게 되면 불법 용도 변경에 해당되는 것이다.
생활숙박시설 전입신고 가능한 경우
이처럼, 생활숙박시설은 원칙적으로 전입신고가 불가능하다. 하지만, 예외인 경우가 있다. 즉, 전입신고를 하기 위해서는 바로 이 예외 사항에 포함되어야 한다는 것이다.
생활숙박시설에 전입신고가 가능한 경우는 다음과 같다.
"30일 이상 장기 숙박을 해야 하거나 주거할 곳이 마땅치 않은 경우 건물주의 동의하에 가능하다. 또한 주거용임을 입증할 수 있어야 한다"
임차인 입장에서 보면 위의 조건을 만족해야 하는데, 사실상 건물주의 동의를 얻기가 힘들다고 봐야한다. 그 이유는 임대인의 세금 문제가 엮여있기 때문이다.
생활숙박시설 전입신고에 따른 임대인 불이익 | 세금문제
생활숙박시설에 전입신고를 하면 결국 피해를 보는 것은 임대인이다. 때문에 임대인의 동의를 필요로 한다고 볼 수 있다.
먼저, 전입신고를 한다는 것은 주거용 주택으로 사용한다는 것을 의미한다. 이는 곧 집주인의 주택수에 포함되는 것으로, 임대인 입장에서는 주택 수 증가에 따른 부동산 보유세 증가 및 향후 주택 취득 시 양도세 세금 중과를 피할 수 없게 된다.
참고로, 생활숙박시설이 투자용으로 인기가 있는 것도 주택수에 포함되지 않기 때문에 세금 문제로부터 자유롭다는 점 때문이었다
그런데 여기서 만약, 전입신고가 불가능하다는 조건을 임대인이 사전에 고지했음에도 불구하고 임차인이 이를 어기고 전입신고를 하게 된다면 임대인이 받는 경제적 손실을 임차인이 보상해야 할 수도 있다.
다만, 전입신고를 하더라도 임대인의 주택수에 포함되지 않는 경우가 있다. 바로 위탁 운영사에 위탁하는 경우이다.
임대인이 일반임대사업자 등록을 하고 위탁 운영사(30호실 이상의 숙박업으로 등록)에 위탁하여 정식으로 숙박업 등록을 하게 되면 전입신고를 하더라도 주택수에 포함되지 않는다고 한다.
생활숙박시설 주거용 불법 사용에 따른 임대인 불이익
생활숙박시설을 주거용으로 사용하려면 용도변경을 해야 한다. 그렇지 않고 불법적으로 주거용으로 사용할 경우에는 건축물대장에 위반 건축물로 표시되는 것은 물론 건축법상 시가표준액에 해당하는 금액의 10% 이내에서 이행강제금이 나오고, 공중위생관리법상 미신고로 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 까지 처해질 수 있다.
전입신고 대체 방법
생활숙박시설은 주로 전입신고를 하지 않는 조건을 특약으로 넣고 계약하는 경우가 많다. 전입신고가 안되면 임차인 입장에서는 아무래도 불안할 수 밖에 없다.
물론, 이런 특약은 임차인에게 불리한 약정이기 때문에 무효로 보긴 하지만, 그래도 임차인 입장에서는 따로 안전장치를 마련하는 것이 안전하다.
이 때 활용할 수 있는 것이 전세권설정등기(저당권등기) 이다.
참고로, 생활숙박시설은 대출도 불가하다
생활형숙박시설은 원칙적으로는 주거용이 아닌 숙박업 시설이기 때문에, 세입자(임차인)을 받을 수 없고, 전세자금대출도 받을 수 없다. 때문에 주거용으로 들어가고자 한다면 개인 돈이나 신용 대출과 같은 다른 대출을 이용해야 한다. 다만, 대출에 대한 부담이 커 보통 월세로 계약하는 경우가 많다